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Liebe Mandantinnen, liebe Mandanten,
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mit unserem Sondernewsletter möchten wir Sie über ein am 31.12.2020 in Kraft getretenes Gesetz in Zusammenhang mit der Bekämpfung der wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie informieren, welches für Sie als Partei eines Miet- bzw. Pachtvertrags relevant sein könnte und gegebenenfalls ein kurzfristiges Handeln erfordert:
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Umstritten – und von den erstinstanzlichen Gerichten bisher überwiegend ablehnend entschieden – ist die Frage, ob die gesetzlich angeordneten Geschäftsschließungen als Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie zu einer Störung der Geschäftsgrundlage führen, die gem. § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zur Anpassung eines Miet- bzw. Pachtvertrags berechtigen. Den Wortlaut des § 313 BGB finden Sie weiter unten im Newsletter.
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Hier hat nun der Gesetzgeber reagiert und eine neue Regelung (Art. 240 § 7 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB)) geschaffen. Danach wird vermutet, dass eine schwerwiegende Veränderung eines Umstands, der zur Geschäftsgrundlage eines Miet-/Pachtvertrags geworden ist, vorliegt, wenn Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters/Pächters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind. Den Wortlaut dieser Regelung finden Sie ebenfalls weiter unten im Newsletter.
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Für Sie können sich aus dieser neuen gesetzlichen Regelung folgende Konsequenzen ergeben:
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- Wenn Sie Vermieter bzw. Verpächter sind, könnte Ihr Mieter bzw. Pächter von Ihnen eine Anpassung des Miet-/Pachtvertrags verlangen, bspw. im Hinblick auf die Höhe der Miete oder der Mietfläche.
- Als Mieter bzw. Pächter könnte Ihnen ein Anspruch auf Anpassung des Miet-/Pachtvertrags zustehen.
In beiden Konstellationen könnte für Ihren Einzelfall geprüft werden, ob die Voraussetzungen für eine Anpassung des Miet-/Pachtvertrags - ggf. rückwirkend ab März 2020 - gegeben sind (grundsätzlich sieht das Gesetz auch eine Kündigungsmöglichkeit vor, die u.E. jedoch nur in wenigen Ausnahmefällen greifen wird). Die Verhandlungen über die Anpassung des Vertrags können sich bspw. auf die Höhe der Miete/Pacht oder auf den Umfang der vermieteten/verpachteten Fläche beziehen.
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Wenn Sie Mieter sind, empfehlen wir Ihnen schnellstmöglich auf Ihren Vermieter/Verpächter zuzugehen, um Verhandlungen über eine Anpassung des Miet-/Pachtvertrags aufzunehmen, sowie künftige Miet- bzw. Pachtzahlungen für Zeiträume, in welchen die Räume aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht oder nur eingeschränkt nutzbar sind, unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu leisten. Dieser Vorbehalt sollte zum einen schriftlich angekündigt werden und zum anderen auch bei der jeweiligen Mietzahlung im Überweisungszweck angegeben werden (ggf. erfordert dies eine Anpassung Ihres Dauerauftrags).
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Für Rückfragen bzw. wenn Sie eine Prüfung Ihrer individuellen Situation im Hinblick auf die oben dargestellte rechtliche Lage wünschen, stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung und stellen ggf. einen Kontakt zu im Mietrecht spezialisierten und erfahrenen Anwälten her!
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§ 313 BGB - Störung der Geschäftsgrundlage
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(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
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(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
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(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
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Art. 240 § 7 EGBGB - Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen
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(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
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(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.
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